Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție

Abstract

Într-o etapă în care principalele concepte ale contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil au fost clarificate, vânzarea-cumpărarea bunului imobil in construcţie a fost lăsată in penumbră atât în doctrina autohtonă cât şi cea străină. Chiar si modernizarea recentă a Codului civil prin Legea nr.133 din 15.11.2018,[2] la fel şi modificarea Legii cadastrului bunurilor imobile prin Legea nr.155 din 20.07.2020[3] care consacră expres noi reglementări în domeniul vânzării-cumpărării bunurilor imobile, publicității imobiliare, în speță, a bunului imobil in construcţie, nu au provocat, până la momentul actual, cercetări doctrinare in acest sens. Consacrată analizei raporturilor de vânzare-cumpărare a bunului imobil in construcţie, publicității drepturilor, prezenta cercetare a demarat in mod firesc cu clarificarea noțiunii, caracterelor juridice, elementelor si conţinutului contractului respectiv. În elucidarea problemelor pe care le ridică analiza raporturilor de înstrăinare a bunului imobil în construcţie, s-a stabilit specificul contractului, astfel in ceea ce priveşte obiectul juridic, acestea sunt acţiunile îndreptate spre ridicarea unui apartament, încăperi izolate sau altui bun imobil in curs de construire, transmiterea dreptului de proprietate asupra acestora către cumpărător, respectiv preluarea bunului si achitarea prețului. Totodată, ținând cont de prevederile art. art. 460, 461, 462 şi 1170 din Codului civil, s-a precizat că obiect extrinsec al contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie este anume bunul imobil, si nu partea componentă a bunului imobil, înaintând idea că în situaţia în care se ridică o construcţie pe un teren propriu în favoarea proprietarului terenului, suntem in prezenţa contractului de antrepriză si nu de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie. Totodată, conţinutul contractului este examinat atât prin prisma cerinţelor art.1171 Cod civil, cât şi a efectelor pe care le creează încheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie, subliniind obligațiile corelative ale părţilor, cum ar fi asigurarea ridicării construcţiei, transmiterea dreptului de proprietate, respectiv achitarea prețului si recepționarea bunului după darea în exploatare a construcţiei. Pentru a înţelege mai bine natura juridica a contractului supus cercetării, s-a propus o delimitare a contractelor de vânzare-cumpărare a bunului in construcţie de contractele care au la prima vedere același obiect, dar care diferă prin conţinutul său juridic (contract de investiții in construcţie, contract de antrepriză, contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil, inclusiv viitor). Un rol aparte îi revine publicității contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie, acesta fiind supus înregistrării provizorii, dreptul de proprietate sub condiţie rezolutorie revenind vânzătorului, iar cumpărătorului sub condiţie suspensivă. Abordată prin prisma teoriei si legislației prezenta cercetare are o dublă importanţă, atât pentru teorie cât şi pentru practica contractuală.