Evaluarea bunului imobil cu destinație comercială, amplasat în R.M, r-nul Călărași, com. Tuzara, sat. Tuzara

Abstract

În cadrul tezei de masterat autorul a efectuat evaluarea unei baze de odihnă amplasate în Republica Moldova, r-nul Călărași, com. Tuzara, sat. Tuzara. Obiectul evaluat reprezintă o bază de odihnă cu teren aferent, cu 14 clădiri pe teren cu suprafața totală la sol de 1406,50 m.p. și 1039,70 m.p. utili. În cadrul procesului de evaluare au fost utilizate cele 3 abordări: abordarea prin piață, abordararea prin venit (tehnica capitalizării și tehnica discontării) și abordarea prin costuri. La fel a fost determinată valoarea de lichidare a obiectului cât și cea mai bună și eficientă utilizare (CMBU) a bunului imobil. În cadrul abordării prin cost s-a obținut valoarea reziduală a construcțiilor în mărime de 4 443 420 MDL , valoarea lotului de pământ cu S = 1,4807 ha = cu 1 579 804 MDL iar valoarea de piață prin abordarea costurilor constituie 6 023 224 MDL (exclusiv TVA). În cadrul abordării prin piață s-a obținut valoarea de 3 366 455 MDL. Prin abordarea veniturilor și anume tehnica actualizării fluxului de numerar s-a obținut valoarea de 4 070 504 MDL (exclusiv TVA) iar prin tehnica capitalizării directe valoarea de 4 425 591 MDL (exclusiv TVA). La fel în cadrul lucrării a fost analizată cea mai bună și eficientă utilizare din 2 utilizări alternative: tabără pentru copii sau utilizare rezidențială, într-un final cea mai bună și eficientă utilizare este utilizarea curentă din motiv că întrunește toate cerințele criteriului CMBU a bunului imobil și anume: permisibil legal, posibil fizic, fezabil financiar cât și productivitate maximă. Totodată menționăm că în cadrul lucrării a fost determinată și valoarea de lichidare (vânzare forțată) care în urma efectuării calculelor aceasta constituie 3 031 139 MDL (exclusiv TVA).

The author conducted an evaluation of a recreation base located in the

Republic of Moldova, Călărași district, Tuzara commune, Tuzara village, as part of the master's

thesis. The evaluated object consists of a recreation base with associated land, including 14 buildings on a total land area of 1406.50 square meters and a useful area of 1039.70 square meters. Within the evaluation process, the three approaches were utilized: the market approach, the income approach (capitalization and discounting techniques), and the cost approach. Similarly, the liquidation value and the Highest and Best Use (HBU) of the real estate were determined. In the cost approach, the residual value of the constructions was obtained at 4,443,420 MDL, the land value with an area of 1.4807 hectares at 1,579,804 MDL, and the market value through the cost approach was 6,023,224 MDL (excluding VAT). In the market approach, the value obtained was 3,366,455 MDL. For the income approach, specifically the discounted cash flow technique, a value of 4,070,504 MDL (excluding VAT) was obtained, and through the direct capitalization technique, a value of 4,425,591 MDL (excluding VAT) was obtained. Additionally, the thesis analyzed the Highest and Best Use for two alternative uses: a children's camp or residential use. Ultimately, the current use was deemed the Highest and Best Use as it meets all the requirements of the HBU criterion for the real estate, namely legal permissibility, physical feasibility, financial feasibility, and maximum productivity. It is worth noting that the thesis also determined the liquidation value (forced sale), calculated at 3,031,139 MDL (excluding VAT).